Simupatri Académie — Formation Investissement Immobilier

L'électricité est importante à regarder pour deux raisons :

La première, c'est que si tu mets ton bien en location et que le locataire s'électrocute alors que l'installation n'était pas aux normes, c'est toi le responsable. Ce qui peut te coûter très cher — au-delà de la culpabilité que tu pourrais ressentir si quelqu'un décédait de ce fait par exemple.
La deuxième, c'est qu'elle te permet d'estimer l'ancienneté et la fiabilité de l'installation et ainsi d'anticiper d'éventuels travaux à venir.

Est-ce que le diagnostic électrique aide ? Oui, mais il est toujours intéressant de comprendre un peu plus dans le détail pour affûter son oeil d'investisseur, pouvoir mieux parler aux entreprises et mieux anticiper les coûts. Par ailleurs, décrypter ce diagnostic électrique pour savoir si le problème est grave et/ou facile à régler, c'est aussi l'objectif de ce chapitre.

La mise à la terre

Qu'est-ce que c'est ?

Le courant électrique passe traditionnellement dans les fils électriques comme tu t'en doutes. Cependant il peut y avoir des défauts dans les différents appareils branchés ou dans l'installation elle-même :

un fil endommagé
une connexion mal serrée ou desserrée
un isolant manquant
ou un appareil endommagé (un moteur avec une fuite de courant par exemple)

Dans ces situations, l'électricité cherche à prendre le chemin le plus facile. La mise à la terre des appareils et d'une installation électrique a pour objectif de créer ce chemin afin d'éviter que ce chemin ce soit toi et que tu te fasses ainsi électrocuter.

Pour mettre une installation électrique hors de danger sur cet aspect, il faut 2 choses :

Un fil (codifié jaune et vert) et une connexion dédiée à ça sur l'installation et les appareils. Ces fils seront reliés à un dispositif qui envoie le courant dans la terre (d'où son nom !).
Un ou plusieurs disjoncteurs différentiels 30 mA installés pour surveiller en permanence les fuites de courant. S'ils détectent une fuite anormale, ils coupent instantanément l'électricité afin de protéger les personnes contre tout risque d'électrocution.

Ceci est vérifié dans le diagnostic obligatoire avant la vente ou la mise en location d'un logement.

Que faire s'il y a des anomalies à ce sujet ?

Absence totale de terre (dans une ancienne installation) : il faudra alors repasser un fil de terre du tableau à toutes les prises (radiateurs inclus) et luminaires, mettre un disjoncteur différentiel et se relier à la terre du bâtiment — ou si elle n'existe pas, créer une prise de terre quelque part en RDC pour en gros enfoncer un piquet dans la terre. Bien souvent cela signifie que l'installation est ancienne et il faudra probablement refaire toute l'installation électrique.
Liaison équipotentielle manquante dans la salle de bain : une liaison équipotentielle est le fait de relier les différents éléments métalliques à la terre (comme les tuyauteries d'eau, baignoire...). Elle est à envisager dans une salle de bain car l'eau favorisant la conduction de l'électricité, l'être humain mouillé est bien vulnérable face à l'électricité. Dans ce cas il faudra réaliser cette liaison, plus ou moins complexe en fonction de la distance de la salle de bain avec le tableau électrique. Le gros du travail en général étant de tirer un câble entre le tableau et la salle de bain.
Terre présente mais pas de disjoncteur différentiel : il faudra dans ce cas le rajouter au tableau électrique, ce qui ne te coûtera pas excessivement cher (quelques centaines d'euros).
Petites anomalies comme une déconnexion de la terre à une prise : dans ce cas il faudra juste la reconnecter, ce qui correspond à un temps de main d'oeuvre d'environ un quart d'heure.

Les autres anomalies possibles

Le diagnostic obligatoire avant la vente ou la mise en location d'un logement est un diagnostic lié à la sécurité de l'installation électrique (il n'assure pas en revanche que l'installation soit aux nouvelles normes applicables uniquement pour les logements neufs). Mais il suffit à se faire une bonne idée de l'installation et des travaux à y faire. Voici les autres points qui peuvent être source d'anomalie, le niveau de difficulté de mise en oeuvre des travaux et par conséquent du coût :

Un dispositif de coupure général à l'intérieur du logement — un dispositif comme celui-là doit être prévu à l'intérieur du logement. S'il n'existe pas, il faudra l'ajouter entre l'alimentation du logement et avant le tableau électrique. Le niveau de difficulté est plus ou moins important en fonction du logement — essaye donc d'imaginer où il pourrait être situé et les passages de câble en fonction du tableau et de l'arrivée électrique. Il peut aussi être installé directement dans le tableau et être ainsi plutôt simple d'installation. Souvent c'est quelques centaines d'euros.
Une protection adaptée des circuits électriques — selon la puissance du circuit électrique (par exemple le circuit d'un four est différent du circuit de prises quelconques), les disjoncteurs ont plus ou moins un calibre important. Ils laissent plus ou moins passer de puissance électrique (ou d'intensité mesurée en ampères) et plus il laisse passer d'ampères, plus la section du câble doit être importante. Parfois la section du câble a été mal choisie par rapport au disjoncteur — il faut donc mettre un disjoncteur plus petit, ce qui se fait très facilement (1h de MO et un disjoncteur de l'ordre de quelques dizaines d'euros). C'est donc simple, mais là où ça peut poser problème c'est si l'appareil au bout de ce circuit demande plus d'ampères que le circuit n'est capable d'en supporter — il faudra dans ce cas changer les fils ou repasser un circuit, ce qui peut demander beaucoup plus de travail en fonction de la situation.
Des risques de contact direct — par exemple une douille d'ampoule dont la connectique est apparente sans protection mécanique. Il faudra dans ce cas soit changer la douille ou y ajouter une protection — il s'agit là de quelques dizaines d'euros ou jusqu'à 100 euros si tu fais déplacer un électricien juste pour ça.