Les problèmes d'humidité

L'humidité est un problème récurrent dans les logements. Au-delà d'y faire attention lors de mes achats, j'ai moi-même travaillé dans ce domaine, y ai réalisé moi et mon équipe plus d'1 million d'€ de travaux et peux te dire que de nombreux primo-accédants ou propriétaires plus expérimentés se retrouvent parfois dans des situations très délicates. Il faut donc être vigilant lors des visites.

Il y a 4 grandes sources majeures d'humidité possible dans un logement :

1. La condensation
2. Les remontées capillaires
3. Les infiltrations dans les murs
4. Les fuites en toiture ou fuites de tuyauteries

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1. La condensation

Le problème

La condensation est un phénomène courant dans les logements mal ventilés. Effectivement, l'activité humaine (l'être humain lui-même, faire la cuisine, sécher du linge...) dégage de l'humidité. Si cette humidité n'est pas évacuée par de la ventilation naturelle ou mécanique, elle peut venir se condenser sur les points froids du logement (c'est-à-dire là où la température de la surface est froide). Ces points froids peuvent être des ponts thermiques souvent situés dans des angles de plafonds, à la jonction des murs/fenêtre, sur un mur orienté au Nord, derrière un meuble (où l'air chaud du chauffage ne passe pas beaucoup).

Identifier le problème sans outils

Sa localisation peut aider comme vu plus haut.

Visuellement, elle crée souvent des petits points noirs que sont des moisissures. Par ailleurs, c'est le plus souvent de l'humidité de surface : le support sur lequel se trouvent les moisissures n'est pas plein d'eau — à la différence d'une fuite d'eau qui aurait traversé un plafond par exemple (ce qui dans ce cas gorgerait d'eau une partie du plafond).

Enfin, le comportement d'un locataire peut tout changer sur ce type d'humidité. S'il aère le logement tous les jours, ça peut supprimer le problème. Parfois les locataires, par souci d'économie d'énergie, bouchent les grilles de ventilation, empêchant l'évacuation de l'humidité naturellement produite. J'ai aussi le cas d'un locataire un peu excessif se plaignant de problèmes d'humidité qui nettoyait à grande eau la maison tous les jours (quasiment au karcher). Le locataire suivant, lui, n'a jamais eu de problème alors que je n'ai rien changé au logement. Il est donc intéressant quand on constate des moisissures de poser des questions ouvertes, bienveillantes et non accusatrices au locataire en place sur ses habitudes de vie, combien de personnes il y a chez lui, s'il aère régulièrement...

Comment régler le problème

Il suffit d'y mettre une ventilation en prenant le soin d'extraire l'air dans les pièces comme la cuisine, la salle de bain et les toilettes, et de mettre les entrées d'air dans les autres pièces pour ainsi créer une circulation globale de l'air. Mais attention, il peut aussi être combiné aux 3 autres problèmes.

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2. Les remontées capillaires

Le problème

Les remontées capillaires sont un phénomène naturel qui amène à ce qu'il y ait des remontées d'eau du mur provenant du sol, amenant ainsi de l'humidité dans le mur puis dans la maison et parfois du salpêtre.

Les règles de construction évoluant au fur et à mesure des années, les nouveaux DTU imposent désormais depuis les années 70 une arase étanche, autrement dit un dispositif permettant d'empêcher ce phénomène. Toutes les constructions d'après 1970 comportent donc ce type de dispositif et n'ont donc pas ce problème (sauf vice de construction).

Sur les bâtiments avant les années 70, le phénomène peut être plus ou moins important en fonction de la nature des sols et aussi du revêtement de façade extérieur. Si le revêtement est par exemple en ciment, il empêche le mur de "respirer" — ainsi toute l'humidité ne pouvant sortir à l'extérieur va dans la maison et éventuellement remonte plus haut dans le mur. À la différence d'un revêtement plus respirant comme un enduit à base de chaux laissant respirer le mur. En plus d'apporter des problèmes d'humidité, ce phénomène abîme au fur et à mesure du temps les enduits.

Identifier le problème sans outils

Il y a des identifications claires comme un phénomène de vagues d'humidité en bas de mur visible de l'intérieur mais plus souvent de l'extérieur sur les enduits.

Il y a des identifications moins claires (car ça peut être aussi de l'infiltration en façade ou une ancienne — ou actuelle — fuite d'eau ayant gorgé le mur d'eau) : s'il y a de l'apparition de salpêtre en bas de mur, on peut se trouver avec des remontées capillaires.

Ce qui peut amplifier le phénomène : des sources d'eau proches ou un apport en eau régulier (par exemple un terrain en pente dont la pente arrive sur ta maison t'apportant ainsi plus d'eau), un puits à proximité, une nappe phréatique, un regard d'eau pluvial, une canalisation d'eau de pluie qui fuit...

Comment régler le problème

À mon sens et d'après mon expérience, on va surtout parler d'amoindrir le problème avec les solutions suivantes :

• Réaliser un drainage périphérique autour de la maison ou à l'endroit posant problème. L'inconvénient c'est que ce n'est pas toujours possible — si ta maison est en bordure de terrain, il faudra réaliser le drainage chez ton voisin ou pire sur un lieu public demandant toutes les autorisations nécessaires avec des coûts de travaux pouvant être importants.

• Réaliser des injections en bas de mur qui consiste à recréer une barrière étanche en perçant des petits trous sur tout un mur. L'inconvénient de cette solution est sa mise en oeuvre : il est difficile de contrôler que le professionnel met bien la bonne quantité de produit, ne dilue pas ce produit. De plus, dans certains murs en pierre, on peut se retrouver avec des cavités qui n'aident pas à la bonne propagation du produit. Il y a des entreprises qui te "garantissent" des résultats — il faut grandement se méfier de ces garanties qui ne sont que commerciales (et non assurantielles, ça veut aussi dire que si l'entreprise fait faillite il n'y a plus cette garantie contrairement à la garantie décennale par exemple) et dont les paramètres sont manipulables comme j'ai déjà pu le voir chez certains professionnels comme Murprotec, pourtant la plus grosse entreprise du secteur.

• Si le problème a été amoindri ou s'il n'est de base pas très important, un doublage intérieur combiné à un enduit extérieur respirant et à une ventilation intérieure efficace peut parfois suffire (et c'est le cas de beaucoup d'anciennes maisons).

Parfois le problème apparaît sur des bâtiments récents car le niveau de terrain extérieur a été relevé (en ajoutant par exemple un talus avec des fleurs ou alors un trottoir qui a été relevé) — le niveau de terrain se trouve alors plus haut que l'arase étanche. Il faut dans ce cas rabaisser la hauteur de ce terrain si possible, sinon appliquer les solutions ci-dessus.

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3. Les infiltrations dans les murs

Il y a deux types d'infiltrations dans les murs :

• Les infiltrations en façade
• Les infiltrations dans les murs enterrés ou semi-enterrés

Les infiltrations en façade signifient simplement qu'il faut refaire la façade (joints de pierre, revêtement ou bardage). Ce genre d'infiltration peut aussi arriver sur les appuis de fenêtres où il faudra dans ce cas étancher ce dernier à l'aide d'une tôle peinte étanche ou de revêtement spécifique, et parfois aussi aux jonctions fenêtres/murs — et dans ce cas changer la fenêtre ou bien juste refaire un joint peut suffire.

Les infiltrations dans les murs enterrés ou semi-enterrés sont un phénomène assez courant dans les caves. C'est le fait d'avoir de l'eau qui arrive jusque dans le mur à partir de la terre qui se retrouve sur la partie extérieure du mur. Sur les cas extrêmes, il peut y avoir des ruissellements d'eau qui peuvent amener des flaques au sol. Initialement un revêtement d'étanchéité est posé sur la partie extérieure du mur mais ce revêtement peut s'abîmer avec le temps et petit à petit de l'eau s'infiltre.

Identifier le problème sans outils

Pour les infiltrations en façades : si tu constates des moisissures à l'intérieur de la maison, tu peux regarder à l'extérieur s'il n'y a pas un trou de façade à cet endroit, un appui de fenêtre au-dessus, et inspecter ces éléments pour voir s'ils paraissent en bon état ou pas. Cependant, hormis ces inspections visuelles de bon sens, le seul moyen de s'assurer que ce soit un problème d'infiltration ou de condensation est de mesurer le taux d'humidité à l'intérieur du mur (si c'est de la condensation le mur intérieur ne sera pas très humide, si c'est une infiltration il le sera). Il est possible de faire cela à l'aide d'un humidimètre ou de se rapprocher d'un professionnel. Mais à n'utiliser qu'en cas de gros doutes. En effet, si l'examen visuel de la façade indique un très bon état et qu'il y a quelques moisissures en haut d'un mur, ce sera sans aucun doute un problème de condensation.

Pour les infiltrations d'eau dans les murs enterrés : il convient à chaque visite de visualiser l'ensemble de l'environnement du bien et de regarder s'il y a des différences de niveau entre le terrain extérieur et le niveau à l'intérieur de ton bien. Si c'est le cas, bien vérifier d'éventuelles traces d'humidité (parfois cachées par un doublage par ailleurs — tu t'en aperçois au son creux lorsque tu tapotes dessus). Et même s'il n'y a pas de traces, ça reste à mon sens un risque futur à prendre en compte et à inclure dans le prix d'achat. Les travaux pour régler ce problème étant d'une ampleur assez importante.

Comment régler le problème

Pour les infiltrations en façade : voir ci-dessus.

Pour les murs enterrés :

• Si le problème apparaît dans une cave et qu'il n'y a pas d'infiltration au point d'avoir des flaques au sol, alors ventiler la cave correctement permet de limiter les dégâts (mais ça restera une cave humide avec difficulté d'y stocker des cartons par exemple, et pas question d'en faire un lieu d'habitation).
• Dans les autres cas, la meilleure solution est de déterrer toute la partie enterrée pour y refaire l'étanchéité efficacement, d'y faire un drainage et de reboucher. Mais cette solution n'est pas toujours possible si la partie enterrée donne sur une route par exemple.
• Une autre solution consiste à faire un cuvelage, c'est-à-dire une étanchéité du mur par l'intérieur avec un revêtement spécial qui va supporter la pression d'eau provenant du support. Et s'il y a de l'eau qui sort du mur, alors il faudra aussi faire un drainage intérieur en plus de ce revêtement afin d'évacuer l'eau en excès. Et ensuite faire un doublage si tu souhaites rendre habitable cette partie du logement.