La localisation

La localisation et le type d'exploitation est le deuxième aspect pouvant faire varier significativement ton rendement mais aussi ton niveau de risque.

En effet, plus un bien est dans un lieu où la liquidité du bien (la vitesse à laquelle il se vend) est grande, la tension locative est forte, les employeurs de la zone importants et diversifiés — plus la rentabilité du bien sera faible mais moins tu prends de risque de ne pas avoir de locataire ou de ne pas pouvoir revendre ton bien.

Par exemple, investir à Paris intramuros offre classiquement un rendement brut autour de 2 à 4 % alors que la Seine-Saint-Denis offre plutôt un rendement brut autour de 6 %, ou encore le cas de Saint-Étienne où historiquement la population décroît au fur et à mesure des années du fait de sa désindustrialisation mais où le rendement brut classique est plutôt de 8 %.

Les facteurs jouant en la faveur d'un rendement brut théorique élevé :

• Décroissance de la population — exemple : Saint-Étienne
• Sentiment d'insécurité, trafic de drogues — exemple : certains quartiers nord de Marseille où le rendement classique peut atteindre 10 %
• Le prix au m² faible d'un endroit — par exemple dans l'Orne à Thury-Harcourt il n'est pas rare de voir des rendements élevés alors que les prix peuvent être aux alentours de 1 000 € du m². Mais dans un bien, il faut faire avec le temps des travaux d'entretien, refaire les peintures, les sols. Et quand tu achètes un 30 m² à Thury-Harcourt à 30 000 € avec 250 € de loyer, quand tu devras payer un artisan pour refaire le sol, ça te coûtera de l'ordre de 8 mois de loyers. Alors que tu fais la même chose dans un 30 m² de Paris que tu achètes 300 000 € avec un loyer de 1 000 €, ça ne te coûtera que 2 mois de loyers. Donc dans les endroits au prix du m² faible, il faut automatiquement un gros rendement ne serait-ce que pour combler cet aspect.
• Les facteurs de l'appartement lui-même — s'il est au rez-de-chaussée, orienté nord, s'il y a déjà un locataire dedans, il est souvent vendu moins cher.
• Les facteurs de l'immeuble lui-même — s'il y a de grosses charges de copropriété, de gros travaux en prévision, si l'état interne de la copro n'est pas très attractif.
• Les facteurs du quartier — s'il est loin des transports, loin des commerces, sur une route passante...

Tous ces facteurs vont apporter en général un rendement supérieur mais aussi des risques : par exemple un appartement qui se louera moins facilement avec moins de choix du profil locataire et qui se revendra aussi potentiellement moins facilement.

Le choix d'effectuer un achat avec ce type de facteurs dépend donc de tes objectifs, mais peut être intéressant si par exemple tu investis dans un quartier pas bien réputé mais dont tu penses qu'il va s'améliorer. À l'inverse, un quartier bien réputé peut à son tour se dévaloriser...