Après la visite — décider et faire une offre

3.1 Évaluer la situation

Deux scénarios se présentent après la visite :

Scénario A — Confiance élevée : Tu es à l'aise sur le plan des travaux, il n'y a pas de doute administratif majeur, et l'affaire reste rentable même avec une marge de sécurité confortable sur le budget travaux. Dans ce cas, tu peux faire une offre rapidement, éventuellement sans conditions suspensives techniques, ce qui renforcera ta position de négociation.

Scénario B — Incertitudes restantes : Il subsiste des zones d'ombre techniques ou administratives. Avant de t'engager, lève chaque incertitude : devis d'entreprises, consultation du service urbanisme de la mairie, étude de sol ou de structure. Selon ton analyse, fais une offre assortie de conditions suspensives adaptées.

3.2 Les conditions suspensives

En principe, toute condition peut être insérée dans un compromis de vente. Cependant, pour être juridiquement valable, chaque condition suspensive doit comporter trois éléments :

• Un événement objectif et vérifiable (pas un simple avis subjectif).
• Un délai précis de réalisation.
• Une obligation de diligence de ta part (tu dois démontrer que tu as fait les démarches nécessaires).

Sans ces trois éléments, la condition risque d'être qualifiée de « potestative » (dépendant de ta seule volonté) et donc d'être annulée.

Exemples de conditions suspensives adaptées à une division :

• Obtention des autorisations administratives : déclaration préalable de division ou permis de construire, purgé de tout recours. Le délai d'instruction est en principe de 3 mois (compter éventuellement 15 jours de préparation du dossier en amont).
• Coût global des travaux : « le coût total des travaux de création de X appartements ne dépassant pas XX € HT, sur la base de deux devis d'entreprises ».
• Coût de création des compteurs individuels : « le coût de raccordement et d'individualisation des compteurs électriques et d'eau ne dépassant pas XX € ».
• Obtention du financement : montant, taux maximum, durée, nombre d'établissements démarchés.
• Résultats de diagnostics complémentaires : amiante avant travaux, étude structurelle, étude de sol.

👉 Conseil de négociation : Garde toujours en tête les intérêts du vendeur, dont le principal est généralement de sécuriser la vente rapidement. Chaque condition suspensive supplémentaire fragilise ton offre à ses yeux. Dose-les en fonction de ta prise de risque réelle.