La visite sur place

2.1 Se projeter dans l'aménagement

L'objectif de la visite est de valider ou d'infirmer tes hypothèses. Voici les points critiques à examiner :

Évacuations et plomberie — C'est souvent une des parties les plus structurantes d'un projet de division : peux-tu faire passer des canalisations d'évacuation en respectant les pentes réglementaires ?

• Diamètre 100 mm : obligatoire pour les WC.
• Diamètre 40 mm : pour les lavabos et douches.
• Diamètre 50 mm : pour les éviers de cuisine.
• Pente : vérifie la pente nécessaire selon le DTU applicable (généralement entre 1 et 3 cm par mètre linéaire selon le diamètre et le type d'évacuation).

Des hauteurs sous plafond importantes (supérieures à 2,50 m) facilitent grandement le passage des réseaux en faux-plafond tout en conservant la hauteur réglementaire de 2,20 m.

Isolation phonique — Dans une division, l'isolation acoustique entre logements est un facteur clé de satisfaction des locataires et un point à ne surtout pas négliger. Vérifie que les hauteurs sous plafond permettent d'ajouter un traitement acoustique des planchers (chape flottante, faux-plafond acoustique…).

Réseaux électriques et compteurs — Le principe est le suivant :

• Un TGBT (tableau général basse tension) ou répartiteur installé dans les parties communes.
• Un compteur individuel (Linky) dans chaque appartement.
• Les câbles entre le répartiteur et chaque compteur doivent passer exclusivement par les parties communes, jamais par un autre appartement.

Pense également à vérifier la faisabilité de l'individualisation des compteurs d'eau, qui est un point à ne pas négliger. Quant au gaz, dans le cadre d'une rénovation globale, limite au maximum les installations gaz dans les nouveaux logements (préfère l'électrique pour le chauffage et l'eau chaude) — cela simplifie le projet, réduit les contraintes de sécurité et les coûts de raccordement.

👉 Astuce budget : Le coût de création des compteurs individuels (Enedis, eau, gaz) peut varier très fortement selon la configuration du bâtiment. Prévois une enveloppe spécifique et, si possible, demande un devis avant de finaliser ton offre.

État structurel et humidité — Examine attentivement :

• L'état général de la structure : fissures dans les murs porteurs, déformations des planchers.
• La qualité des bois : zones pourries, traces d'insectes xylophages (sciure au sol, trous d'envol).
• Les zones cachées : essaie d'accéder aux endroits dissimulés (derrière les habillages, sous les revêtements) susceptibles de révéler des problèmes d'humidité.
• Les parois enterrées : recherche les traces de remontées capillaires (auréoles, salpêtre, enduit cloqué) et les infiltrations latérales dans les sous-sols.

2.2 Performance énergétique

Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, et les F le seront à compter de 2028. Évalue le coût d'une rénovation énergétique (isolation des murs, toiture, fenêtres, ventilation) pour que chaque logement créé atteigne au minimum l'étiquette D. Intègre systématiquement ce poste dans ton budget prévisionnel.