Optimiser selon son profil

Maintenant que tu connais les différents régimes fiscaux, comment choisir le bon pour ta situation ? Voici un arbre de décision simple qui couvre 90 % des cas, suivi d'exemples chiffrés pour ancrer le tout dans le concret.

Première question : tu investis seul ou à plusieurs ? Si à plusieurs (couple non marié, amis, famille), une structure sociétaire s'impose pour sécuriser juridiquement la détention. Deuxième question : tu veux du meublé ou du nu ? Si meublé, le LMNP en direct est imbattable fiscalement pour un premier bien ; la SARL de famille est idéale pour investir en couple. Si nu, le réel avec déficit foncier est intéressant si tu as des travaux, sinon la SCI IS pour capitaliser. Troisième question : quel est ton objectif ? Revenus immédiats → LMNP ou location nue + déficit. Capitalisation long terme → SCI IS. Transmission → SCI IR avec démembrement.

Exemple 1 : Sophie, célibataire, TMI 30 %, premier investissement. Elle achète un studio meublé à 100 000 € loué 550 €/mois. En LMNP réel, grâce aux amortissements, elle ne paie aucun impôt sur ses loyers pendant 15 ans. En location nue micro-foncier, elle paierait (6 600 × 0,7) × (30 % + 17,2 %) = 2 181 €/an d'impôts. Le LMNP lui fait économiser plus de 2 000 € par an.

Exemple 2 : Marc et Julie, mariés, TMI 41 %, 3 biens locatifs. Ils créent une SCI IS pour leur prochain investissement (un immeuble de rapport à 350 000 €). Les loyers de 28 000 €/an, après charges et amortissements, génèrent un bénéfice imposable de 5 000 € taxé à 15 % (750 € d'IS). S'ils avaient acheté en nom propre en location nue, ils paieraient (28 000 - 8 000 de charges) × (41 % + 17,2 %) = 11 640 €/an. L'économie annuelle est colossale.

Exemple 3 : Pierre, 55 ans, TMI 41 %, objectif transmission. Il achète via une SCI IR et donne la nue-propriété des parts à ses 2 enfants. La valeur de la nue-propriété bénéficie d'une décote (40 % s'il a entre 51 et 60 ans) et chaque enfant profite de l'abattement de 100 000 €. À son décès, ses enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires. L'optimisation est maximale quand on combine le bon régime fiscal et le bon outil de transmission.