Fiscalité en nom propre
Vidéo bientôt disponible
Cette vidéo est en cours de production. Consultez le contenu écrit ci-dessous.
La fiscalité, c'est le sujet qui fait fuir les débutants mais qui passionne les investisseurs expérimentés. Et pour cause : à revenus locatifs égaux, le choix du bon régime fiscal peut doubler ou diviser par deux ta rentabilité nette. Alors accroche-toi, on va tout décortiquer.
En location nue (non meublée), tes revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Tu as deux options. Le micro-foncier (si tes revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €/an) : l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % et tu es imposé sur les 70 % restants à ta TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Simple mais rarement optimal. Le régime réel te permet de déduire toutes tes charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, frais de gestion. Si tes charges dépassent tes loyers, tu crées un déficit foncier imputable sur ton revenu global à hauteur de 10 700 €/an. Exemple : 8 000 € de loyers annuels, 12 000 € de charges → 4 000 € de déficit qui réduisent ton revenu imposable.
En location meublée (LMNP), tes revenus sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le micro-BIC offre un abattement de 50 % (bien plus généreux que le micro-foncier à 30 %). Mais le régime réel en LMNP est la pépite fiscale de l'immobilier français : en plus de déduire tes charges réelles, tu peux amortir le bien (hors terrain, sur 25-30 ans), le mobilier (5-10 ans) et les travaux (10-15 ans). L'amortissement est une charge comptable (pas de sortie de trésorerie) qui vient réduire ton résultat fiscal. Résultat : tu peux encaisser des loyers pendant 15 à 20 ans sans payer un centime d'impôt dessus.
Prenons un exemple concret. Tu achètes un meublé à 150 000 € (dont 30 000 € de terrain non amortissable) avec 10 000 € de mobilier. Loyer : 650 €/mois soit 7 800 €/an. Charges déductibles : 2 500 €/an. Amortissement du bien : 120 000 € / 30 ans = 4 000 €/an. Amortissement du mobilier : 10 000 € / 7 ans = 1 428 €/an. Résultat fiscal : 7 800 - 2 500 - 4 000 - 1 428 = -128 €. Tu encaisses 7 800 € de loyers et tu ne paies zéro euro d'impôt. C'est la magie du LMNP au réel.