Comparaison de différents montages

Prenons le même bien que dans le chapitre précédent (T3 à 180 000 €, loyer 800 €/mois net) et comparons trois montages fiscaux pour un investisseur à TMI 30 %. Simupatri te permet de faire cette comparaison en parallèle automatiquement.

Option 1 — Location nue au micro-foncier. Revenus fonciers bruts : 9 600 €/an. Abattement de 30 % : 9 600 × 0,7 = 6 720 € imposables. Impôt : 6 720 × (30 % + 17,2 %) = 3 168 €/an. Cash-flow net d'impôt : 9 600 - 2 900 de charges - 14 508 de crédit annuel - 3 168 d'impôt = -10 976 €/an soit -915 €/mois. Option 2 — Location nue au réel. Charges déductibles (intérêts + charges) : 9 400 € la première année. Résultat foncier : 9 600 - 9 400 = 200 €. Impôt : 200 × 47,2 % = 94 €. C'est bien mieux, mais seulement les premières années tant que les intérêts sont élevés. Au bout de 10 ans, quand les intérêts diminuent, l'imposition remonte fortement.

Option 3 — LMNP au réel. Comme on l'a vu, grâce aux amortissements, le résultat fiscal est nul pendant 15 à 20 ans. Impôt : 0 €. Cash-flow net d'impôt : 9 600 - 2 900 - 14 508 = -7 808 €/an soit -651 €/mois. C'est 264 €/mois de mieux que la location nue micro-foncier.

Option 4 — SCI à l'IS. Le bien est amorti (5 000 €/an), les intérêts sont déduits (6 500 €/an la première année), les charges aussi (2 900 €). Résultat imposable : 9 600 - 5 000 - 6 500 - 2 900 = -4 800 €. IS = 0 €. Comparable au LMNP en phase de capitalisation. Mais si tu veux te verser des dividendes, flat tax de 30 % en plus. Et à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui génère une fiscalité bien plus lourde qu'en nom propre.

Sur 20 ans, en cumulé : la location nue micro-foncier te coûte environ 63 000 € d'impôts, le réel environ 25 000 €, le LMNP quasi 0 €, et la SCI IS 0 € en phase de capitalisation mais 15 000 à 25 000 € de plus à la revente. Conclusion : pour un investisseur personne physique avec 1 à 3 biens, le LMNP au réel est quasi imbattable. La SCI IS devient intéressante à partir de 3-4 biens, quand tu capitalises sans te verser de revenus. Utilise Simupatri pour comparer ces montages sur ton propre projet.