Analyse complète d'un bien avec chiffres

Passons de la théorie à la pratique avec une étude de cas complète. On va analyser un investissement de A à Z, exactement comme tu le ferais pour ton prochain achat. Tu peux reproduire cette simulation sur Simupatri en quelques clics pour jouer avec les paramètres.

Le bien : un T3 de 55 m² dans une ville moyenne dynamique, affiché à 190 000 € et négocié à 180 000 €. Frais de notaire : 14 000 € (environ 7,7 % dans l'ancien). Travaux de rafraîchissement et d'ameublement : 25 000 € (peinture, sols, cuisine équipée, mobilier). Coût total de l'opération : 219 000 €. Financement : emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 % + 19 000 € d'apport (frais de notaire + une partie des travaux). Mensualité de crédit : 1 159 €. Assurance emprunteur : 50 €/mois.

Les revenus : loyer meublé de 850 €/mois charges comprises (dont 50 € de charges récupérables), soit 800 € de loyer net. Revenus annuels : 9 600 €. Les charges : taxe foncière 1 000 €/an, charges de copropriété non récupérables 600 €/an, assurance PNO 200 €/an, provision vacance locative 1 mois soit 800 €/an, entretien courant 300 €/an. Total charges : 2 900 €/an.

Rendement brut : (850 × 12) / 219 000 = 4,66 %. Rendement net de charges : (9 600 - 2 900) / 219 000 = 3,06 %. Maintenant, en LMNP au réel : amortissement du bien (150 000 € sur 30 ans = 5 000 €/an), amortissement mobilier (12 000 € sur 7 ans = 1 714 €/an), intérêts d'emprunt déductibles (environ 6 500 € la première année). Résultat fiscal : 9 600 - 2 900 - 5 000 - 1 714 - 6 500 = -6 514 €. Résultat fiscal = 0 €, donc zéro impôt sur les revenus locatifs. Le rendement net-net est identique au rendement net : 3,06 % sur le coût total, mais 35,3 % sur ton apport de 19 000 €. C'est la puissance de l'effet de levier.

Cash-flow mensuel : 800 € de loyer - 1 159 € de crédit - 50 € d'assurance - 242 € de charges mensualisées = -651 €/mois d'effort d'épargne. C'est un effort réel, mais dans 20 ans tu auras un bien d'une valeur estimée de 240 000 € (hypothèse +1,5 %/an) entièrement payé, générant 800 €/mois de revenus nets. Tu peux reproduire cette simulation sur Simupatri en quelques clics et ajuster chaque paramètre selon ton projet.